Introducción
Esta calculadora está diseñada para propietarios de viviendas de uso turístico (VUT) en España. Su objetivo es proporcionar una estimación clara y detallada del impuesto sobre la renta (IRPF) que se debe pagar por los beneficios obtenidos. A diferencia de un alquiler de vivienda habitual, el alquiler turístico tiene particularidades fiscales importantes que esta herramienta te ayudará a comprender y calcular.
Guía de Uso de la Calculadora
Para obtener una estimación precisa, rellena los siguientes campos:
- Ingresos brutos anuales: La cantidad total que has facturado a tus huéspedes a lo largo del año.
- Días que la vivienda estuvo alquilada: Es el dato clave para prorratear los gastos anuales. Solo los gastos correspondientes a este periodo son deducibles.
- Gastos directos (Comisiones, Limpieza): Costes directamente relacionados con cada alquiler.
- Gastos anuales (IBI, Comunidad, Suministros, Intereses): Gastos que se soportan durante todo el año. La calculadora calculará automáticamente la parte proporcional que puedes deducir.
- Valor de adquisición (construcción): Necesario para calcular la amortización, uno de los gastos deducibles más significativos. Es el precio de compra de la edificación, excluyendo el valor del suelo.
- Valor catastral: Se usa para calcular la "renta imputada" por los días en que la vivienda estuvo vacía y a tu disposición.
- Comunidad Autónoma: Esencial para aplicar la escala de gravamen autonómica correcta, que varía significativamente en España.
Metodología de Cálculo Explicada
El cálculo del IRPF para alquileres turísticos se basa en dos conceptos clave:
- Rendimiento Neto del Alquiler: Son los ingresos brutos menos todos los gastos deducibles. La clave aquí es el prorrateo: los gastos anuales (IBI, seguros, intereses, amortización) solo son deducibles en proporción a los días que la vivienda estuvo alquilada. A diferencia del alquiler de vivienda habitual, el alquiler turístico no tiene derecho a la reducción del 60% sobre el rendimiento neto.
- Imputación de Renta Inmobiliaria: Durante los días en que la vivienda no está alquilada ni es tu residencia habitual, Hacienda considera que está a tu disposición y te imputa una renta "presunta". Esta se calcula aplicando un porcentaje (1,1% o 2%) al valor catastral, prorrateado a los días que estuvo vacía.
La Base Imponible final que se somete a los tramos del IRPF es la suma de ambos conceptos.
Análisis Profundo: Claves Fiscales del Alquiler Turístico
La gran diferencia: Alquiler Turístico vs. Alquiler de Vivienda Habitual
La distinción más importante es la no aplicabilidad de la reducción del 60%. En un alquiler de larga estancia, después de calcular el rendimiento neto (ingresos - gastos), puedes reducir esa cifra en un 60% antes de pagar impuestos. En el alquiler turístico, se tributa sobre el 100% del rendimiento neto. Esto hace que la correcta deducción de todos los gastos permitidos sea absolutamente crucial para optimizar la carga fiscal.
¿Rendimientos del Capital Inmobiliario o Actividad Económica?
Por defecto, los ingresos de alquileres turísticos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, si para la ordenación de la actividad se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se considerará una actividad económica. Esto cambia la forma de tributar, permitiendo deducir más gastos pero también implicando otras obligaciones (alta en IAE, posiblemente IVA, etc.). Esta calculadora se centra en el caso más común: rendimientos del capital inmobiliario.
La importancia del Modelo 179
Desde 2018, las plataformas de intermediación (Airbnb, Booking.com, etc.) están obligadas a presentar el Modelo 179, una declaración informativa donde detallan a la Agencia Tributaria los datos de los propietarios, los días de alquiler y los importes percibidos. Esto significa que Hacienda tiene información precisa sobre tus ingresos, por lo que es fundamental declarar correctamente tanto los ingresos como los gastos deducibles.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
- ¿Qué gastos puedo deducir en mi alquiler turístico?
- Puedes deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos, siempre de forma proporcional al tiempo que ha estado alquilado. Los más comunes son: comisiones de plataformas, limpieza, suministros, IBI, tasa de basuras, comunidad, intereses de la hipoteca, seguro del hogar, reparaciones y la amortización del inmueble (3% del valor de construcción).
- ¿Tengo que declarar algo si la vivienda ha estado vacía todo el año?
- Sí. Si la vivienda no es tu residencia habitual y ha estado vacía, debes declarar una imputación de renta inmobiliaria, calculada sobre su valor catastral. No pagarías por rendimientos del alquiler, pero sí por esta renta presunta.
- ¿Qué pasa si mis gastos son superiores a mis ingresos?
- Si el rendimiento neto es negativo (pérdida), puedes compensarlo con otros rendimientos del capital inmobiliario positivos que hayas tenido en el mismo año. Si aún así el saldo es negativo, puedes compensarlo en los 4 años siguientes.