Calcolatore Cedolare Secca vs. Tassazione Ordinaria per Affitti

Confronta il regime della cedolare secca (imposta sostitutiva) con la tassazione ordinaria IRPEF per le locazioni, calcolando il risparmio fiscale e indicando il regime più conveniente in base a reddito personale, tipo di contratto e parametri locali.

La scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria è centrale per il proprietario che affitta immobili in Italia. Questo calcolatore confronta i due regimi e produce una stima del risparmio fiscale in funzione di: canone annuo, tipo di contratto (libero, concordato, breve), reddito personale e addizionali locali. (Fonti principali: D.Lgs. 23/2011; Agenzia delle Entrate — vedi sezione "Riferimenti normativi").

A chi è rivolto: proprietari di immobili residenziali che vogliono verificare rapidamente se la cedolare secca conviene rispetto alla tassazione ordinaria. Utile per proprietari singoli, piccoli portafogli di locazione e chi valuta rinnovi contrattuali. Non sostituisce consulenza personalizzata in presenza di situazioni fiscali complesse (es. più redditi soggetti a diverse regole, detrazioni specifiche, regime societario).

Canone Annuale (€)

Min 0 · Max 500000

Tipo di Contratto

Numero di Immobili in Affitto Breve

Min 1 · Max 50

Reddito Annuale Totale (€)

Min 0 · Max 1000000

Calcola automaticamente l'aliquota IRPEF dal reddito

Aliquota IRPEF Marginale

Addizionale Regionale (%)

Min 0 · Max 10

Addizionale Comunale (%)

Min 0 · Max 10

Comune in zona ad alta tensione abitativa (disponibile canone concordato)

Durata Contratto (anni)

Min 1 · Max 20

Considera rivalutazione ISTAT per tassazione ordinaria

Rivalutazione ISTAT Annuale Media (%)

Min 0 · Max 10

Results

Aliquota Cedolare Secca Applicata (%)

—

Imposta Cedolare Secca (€)

—

Canone Netto con Cedolare (€)

—

Reddito Imponibile da Locazione (Tassazione Ordinaria) (€)

$4,788.00

Aliquota IRPEF Applicata (%)

—

IRPEF su Reddito da Locazione (€)

—

Addizionali Regionali e Comunali (€)

—

Imposta di Registro (€)

$100.80

Imposta di Bollo (€)

$16.00

Totale Imposte Tassazione Ordinaria (€)

—

Canone Netto con Tassazione Ordinaria (€)

—

Differenza di Imposte (Ordinaria - Cedolare) (€)

—

Risparmio Percentuale con Cedolare (%)

—

Regime Più Conveniente

—

Aliquota Effettiva Cedolare (%)

—

Aliquota Effettiva Ordinaria (%)

—

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Metodologia

Sintesi operativa (visuale nella UI):

Cedolare secca: imposta = canone_annuale * aliquota_cedolare (21% libero, 10% concordato, 26% locazioni brevi per 2ª+ proprietà). (V. D.Lgs. 23/2011; Legge di Bilancio 2024) [cite-ldgs-2011, cite-bilancio-2024].

Tassazione ordinaria: reddito imponibile = canone_annuale * aliquota_imponibile (95% libero, 66.5% concordato); poi si applica l'aliquota IRPEF marginale al reddito totale, si aggiungono addizionali locali e imposte di registro/bollo. (V. Agenzia delle Entrate) [cite-agenzia-locazioni].

Dettagli completi e passaggi di calcolo sono disponibili nella sezione estesa "Metodologia dettagliata" (espandibile), includendo esempi numerici e le fonti normative con riferimenti diretti.

Esempi pratici

Esempio: Lavoratore Dipendente con Reddito Medio

Calcolo della tassazione per un lavoratore dipendente con reddito annuo di 30.000€.

Interpretazione

Con reddito di 30.000€, la fascia IRPEF marginale è 35% considerando l'aggiunta del reddito da locazione nel calcolo complessivo quando applicabile. Il calcolatore mostra l'impatto diretto sul netto e il confronto tra i regimi.

Punti chiave

Regole pratiche rapide:

Cedolare tendenzialmente conveniente per proprietari con aliquota IRPEF marginale >= 27-35%, e in particolare per fasce alte (38-43%).

Canone concordato (10%) è frequentemente vantaggioso dove disponibile: combina aliquota agevolata e base imponibile ridotta per l'ordinaria.

Considerare la rinuncia alla rivalutazione ISTAT (cedolare) e la perdita di deducibilità di alcune spese.

Usa il calcolatore per simulazioni multiple (durata contratto, crescita reddito, rivalutazione ISTAT) e verifica le fonti elencate prima di prendere una decisione.

Domande frequenti

Qual è il vantaggio principale della cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria?

Aliquota flat sostitutiva (21%/10%/26%) con esenzione da imposta di registro, bollo e addizionali. Per fasce IRPEF alte, la cedolare riduce significativamente il carico fiscale. (Vedi Agenzia delle Entrate).

Quando la cedolare secca NON è conveniente?

Se il proprietario è in fascia IRPEF bassa (23%) o ha deduzioni/deduzioni rilevanti che riducono l'IRPEF, o se necessita della rivalutazione ISTAT. Contesti con spese deducibili significative possono privilegiare l'ordinaria.

Posso passare da cedolare a ordinaria (o viceversa) durante il contratto?

L'opzione è vincolante per la durata contrattuale; è possibile cambiare regime al rinnovo. Verificare tempistiche e adempimenti con l'Agenzia delle Entrate.

Che differenza c'è tra canone libero e canone concordato?

Il canone concordato ha aliquota cedolare 10% e base imponibile ordinaria ridotta (66.5% imponibile) ma è disponibile solo in comuni individuati come ad alta tensione abitativa.

Glossario

Cedolare secca: Regime sostitutivo con imposta forfettaria (21%, 10%, 26%) che sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito da locazione. Opzione vincolante per la durata del contratto.
Aliquota marginale IRPEF: Aliquota applicata all'ultimo euro di reddito; fondamentale nel confronto con la cedolare.
Canone concordato: Regime calmierato con vantaggi fiscali (aliquota cedolare al 10% e base imponibile ridotta).
Imposta di registro: 2% per canone libero, 1.4% per canone concordato (ordinaria); esente con cedolare.
Imposta di bollo: €16 per copia contratto (ordinaria); esente con cedolare.
Rivalutazione ISTAT: Aumenti indicizzati al tasso ISTAT; non disponibili durante il periodo di opzione alla cedolare.

Fonti e riferimenti

Collegamenti utili

Risorse esterne

Qualità editoriale

Ultimo aggiornamento: 6 dic 2025
Versione modello: v1.0
Revisione a cura di: Ugo Candido; Revisore

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