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Calcolatore Cedolare Secca vs. Tassazione Ordinaria per Affitti

Confronta il regime della cedolare secca (imposta sostitutiva) con la tassazione ordinaria IRPEF per le locazioni, calcolando il risparmio fiscale e indicando il regime più conveniente in base a reddito personale, tipo di contratto e parametri locali.

Introduzione

La scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria è centrale per il proprietario che affitta immobili in Italia. Questo calcolatore confronta i due regimi e produce una stima del risparmio fiscale in funzione di: canone annuo, tipo di contratto (libero, concordato, breve), reddito personale e addizionali locali. (Fonti principali: D.Lgs. 23/2011; Agenzia delle Entrate — vedi sezione "Riferimenti normativi").

A chi è rivolto: proprietari di immobili residenziali che vogliono verificare rapidamente se la cedolare secca conviene rispetto alla tassazione ordinaria. Utile per proprietari singoli, piccoli portafogli di locazione e chi valuta rinnovi contrattuali. Non sostituisce consulenza personalizzata in presenza di situazioni fiscali complesse (es. più redditi soggetti a diverse regole, detrazioni specifiche, regime societario).

Risultati

Aliquota Cedolare Secca Applicata (%)

—

Imposta Cedolare Secca (€)

—

Canone Netto con Cedolare (€)

—

Reddito Imponibile da Locazione (Tassazione Ordinaria) (€)

$4,788.00

Aliquota IRPEF Applicata (%)

—

IRPEF su Reddito da Locazione (€)

—

Addizionali Regionali e Comunali (€)

—

Imposta di Registro (€)

$100.80

Imposta di Bollo (€)

$16.00

Totale Imposte Tassazione Ordinaria (€)

—

Canone Netto con Tassazione Ordinaria (€)

—

Differenza di Imposte (Ordinaria - Cedolare) (€)

—

Risparmio Percentuale con Cedolare (%)

—

Regime Più Conveniente

—

Aliquota Effettiva Cedolare (%)

—

Aliquota Effettiva Ordinaria (%)

—

Come leggere il risultato

Cosa indica
Il valore mostrato è una stima basata sui parametri inseriti. Rappresenta lo scenario calcolato con le ipotesi correnti, non un importo garantito.
Limiti del calcolo
Il modello usa formule semplificate e non può considerare tutte le variabili del tuo caso specifico (regolamenti locali, condizioni personali, variazioni temporali).
Prossimo passo
Usa il risultato come punto di partenza per la tua analisi. Modifica i parametri per confrontare scenari diversi e valuta i risultati con un professionista quando necessario.
Glossario+
Cedolare secca

Regime sostitutivo con imposta forfettaria (21%, 10%, 26%) che sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito da locazione. Opzione vincolante per la durata del contratto.

Aliquota marginale IRPEF

Aliquota applicata all'ultimo euro di reddito; fondamentale nel confronto con la cedolare.

Canone concordato

Regime calmierato con vantaggi fiscali (aliquota cedolare al 10% e base imponibile ridotta).

Imposta di registro

2% per canone libero, 1.4% per canone concordato (ordinaria); esente con cedolare.

Imposta di bollo

€16 per copia contratto (ordinaria); esente con cedolare.

Rivalutazione ISTAT

Aumenti indicizzati al tasso ISTAT; non disponibili durante il periodo di opzione alla cedolare.

Punti chiave

Regole pratiche rapide:

  • Cedolare tendenzialmente conveniente per proprietari con aliquota IRPEF marginale >= 27-35%, e in particolare per fasce alte (38-43%).
  • Canone concordato (10%) è frequentemente vantaggioso dove disponibile: combina aliquota agevolata e base imponibile ridotta per l'ordinaria.
  • Considerare la rinuncia alla rivalutazione ISTAT (cedolare) e la perdita di deducibilità di alcune spese.

Usa il calcolatore per simulazioni multiple (durata contratto, crescita reddito, rivalutazione ISTAT) e verifica le fonti elencate prima di prendere una decisione.

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Fonte e Metodologia

Fonte ufficiale
Agenzia Entrate — Cedolare Secca
Data fonte: 2025-01-01
Livello normativo: national
Formula di calcolo
Cedolare secca: imposta = reddito da affitto × 21% (libero mercato) oppure × 10% (contratto concordato). IRPF ordinario: reddito imponibile = affitto × 95% (deduzione forfettaria 5%); imposta = reddito imponibile × aliquota IRPF marginale. Il confronto calcola la differenza di imposta netta tra i due regimi.
Ipotesi di calcolo
  • Cedolare libero mercato: aliquota fissa 21%
  • Cedolare contratto concordato: aliquota fissa 10%
  • Regime ordinario: deduzione forfettaria 5% su canone annuo
  • Aliquota IRPF marginale calcolata sul reddito complessivo del contribuente
  • Addizionali IRPF regionali e comunali non incluse nella stima comparativa
Limiti da considerare
  • La cedolare secca non è compatibile con detrazioni/deduzioni IRPF sui costi di ristrutturazione del bene affittato
  • Il regime concordato richiede un contratto depositato secondo i canoni dell'accordo locale
  • Non considera imposta di registro (esente con cedolare, obbligatoria con ordinario)
  • Le addizionali regionali e comunali non sono incluse nel confronto
Esempio pratico
canone_annuo:
12000
reddito_complessivo:
35000
→
Cedolare 21%: 2.520€ | IRPF ordinario (38%): 4.332€ | Risparmio cedolare: 1.812€
A redditi complessivi sopra 28.000€ la cedolare è quasi sempre conveniente
Avvertenza operativa: Il confronto cedolare secca vs tassazione ordinaria è una stima basata sulle aliquote IRPF 2025 e sulle norme vigenti (art. 3 DLgs 23/2011). Non include addizionali regionali e comunali, né l'impatto di eventuali detrazioni. La scelta del regime ha conseguenze anche sull'imposta di registro e sulla cedolare sostitutiva. Consulta un commercialista per la decisione definitiva sul regime fiscale applicabile alla tua situazione.

Collegamenti utili

Esempi pratici

Esempio: Lavoratore Dipendente con Reddito Medio

Calcolo della tassazione per un lavoratore dipendente con reddito annuo di 30.000€.

Interpretazione

Con reddito di 30.000€, la fascia IRPEF marginale è 35% considerando l'aggiunta del reddito da locazione nel calcolo complessivo quando applicabile. Il calcolatore mostra l'impatto diretto sul netto e il confronto tra i regimi.

Domande frequenti

Qual è il vantaggio principale della cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria?

Aliquota flat sostitutiva (21%/10%/26%) con esenzione da imposta di registro, bollo e addizionali. Per fasce IRPEF alte, la cedolare riduce significativamente il carico fiscale. (Vedi Agenzia delle Entrate).

Quando la cedolare secca NON è conveniente?

Se il proprietario è in fascia IRPEF bassa (23%) o ha deduzioni/deduzioni rilevanti che riducono l'IRPEF, o se necessita della rivalutazione ISTAT. Contesti con spese deducibili significative possono privilegiare l'ordinaria.

Posso passare da cedolare a ordinaria (o viceversa) durante il contratto?

L'opzione è vincolante per la durata contrattuale; è possibile cambiare regime al rinnovo. Verificare tempistiche e adempimenti con l'Agenzia delle Entrate.

Che differenza c'è tra canone libero e canone concordato?

Il canone concordato ha aliquota cedolare 10% e base imponibile ordinaria ridotta (66.5% imponibile) ma è disponibile solo in comuni individuati come ad alta tensione abitativa.

Fonti e riferimenti

  1. https://www.normattiva.it/atto/decretelegislativo?id=20110314001
  2. https://www.normattiva.it/atto/decretelegislativo?id=20170614050
  3. https://www.normattiva.it/atto/legge?id=20231229213
  4. https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/251187/Cedolare_secca_sulle_locazioni_immobiliari.pdf

Qualità editoriale

Ultimo aggiornamento
6 dic 2025
Versione modello
v1.0
Revisione a cura di
Ugo Candido
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