Calculateur Fiscalité SCI (IR vs IS)
Comparez l'imposition annuelle des revenus locatifs d'une SCI à l'impôt sur le revenu (taux marginal + 17,2 % de prélèvements sociaux) et à l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà, après amortissement).
- Mise à jour de la page:
- 14 juil. 2026
- Version de l'outil:
- v1.1.0
Introduction
Une SCI qui loue des logements nus est, par défaut, soumise à l'impôt sur le revenu : le résultat est imposé entre les mains des associés à leur taux marginal, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur option, elle peut être soumise à l'impôt sur les sociétés.
Ce calculateur compare l'imposition annuelle des revenus locatifs dans les deux régimes. Il raisonne au niveau de la société et n'intègre pas la fiscalité de la distribution des bénéfices ni la plus-value de cession.
Résultats
Résultat foncier (IR)
14 000,00 €
Imposition annuelle à l'IR
6 608,00 €
Résultat fiscal (IS, après amortissement)
8 000,00 €
Imposition annuelle à l'IS
1 200,00 €
Écart (IR − IS)
5 408,00 €
Comment lire le résultat
- Ce que cela signifie
- La valeur affichée est une estimation basée sur vos paramètres. Elle représente le scénario calculé avec les hypothèses actuelles.
- Limites du calcul
- Le modèle utilise des formules simplifiées et ne peut pas tenir compte de toutes les variables de votre situation.
- Étape suivante
- Utilisez le résultat comme point de départ. Modifiez les paramètres pour comparer des scénarios et validez avec un professionnel.
Points clés
Comparez l'imposition annuelle des loyers d'une SCI à l'IR (taux marginal + 17,2 %) et à l'IS (15 % / 25 % après amortissement), au niveau de la société.
Approfondissements
Calculateur de la Révision du Loyer (indice IRL)
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Calculateur de la Taxe d'Aménagement (pour construction/agrandissement)
Immobilier et maison
Calculateur de la Taxe Foncière
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Calculateur de la Taxe d'Habitation (pour résidences secondaires)
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Simulateur de Prêt à Taux Zéro (PTZ)
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Calculateur des Aides à la Rénovation Énergétique (MaPrimeRénov')
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Exemples pratiques
18 000 € de loyers, TMI 30 %
Loyers 18 000 €, charges 4 000 €, amortissement 6 000 € (IS), tranche marginale 30 %.
Interprétation
À l'IR : résultat 14 000 € × 47,2 % ≈ 6 608 €. À l'IS : résultat 8 000 € × 15 % = 1 200 €. L'IS est bien moins cher chaque année, mais la distribution et la revente seront taxées.
Sans amortissement, TMI 11 %
Loyers 12 000 €, charges 3 000 €, amortissement 0, tranche 11 %.
Interprétation
À l'IR : 9 000 € × 28,2 % ≈ 2 538 €. À l'IS : 9 000 € × 15 % = 1 350 €. L'écart est plus faible sans amortissement et à TMI basse.
Questions fréquemment posées
Quel est le régime par défaut d'une SCI ?
Une SCI qui loue des biens nus relève par défaut de l'impôt sur le revenu : les associés déclarent leur quote-part de résultat foncier, imposée à leur taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pourquoi l'IS paraît-il moins cher ?
À l'IS, on déduit l'amortissement du bâti et le taux (15 % puis 25 %) est souvent inférieur au taux marginal + prélèvements sociaux. Mais ce n'est qu'une partie de l'histoire : les dividendes distribués subissent la flat tax de 30 %, et la plus-value de revente est calculée sur la valeur amortie, donc plus lourde.
Ce calcul suffit-il pour choisir IR ou IS ?
Non. L'option à l'IS est en principe irrévocable et l'arbitrage dépend de votre horizon, de l'endettement, de la distribution et de la revente. Faites-vous accompagner par un expert-comptable.
Sources et références
- impots.gouv.fr - Les SCI: https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-sci
- economie.gouv.fr - L'impôt sur les sociétés, comment ça marche ?: https://www.economie.gouv.fr/entreprises/gerer-sa-fiscalite-et-ses-impots/limpot-sur-les-benefices-ir-et/limpot-sur-les-societes-comment-ca-marche
Qualité éditoriale
- Auteur
- Ugo Candido, MBA
- Maintenance
- Ugo Candido, MBA
- Mise à jour de la page
- 14 juil. 2026
- Version de l'outil
- v1.1.0